房价之谜（六）| 未富先“贵”，代价沉重-叶伟强的财新博客-财新网

　　上期回顾：

此为本系列终篇

　　“香港病”

　　在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，so far so good。

　　最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。

　　政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。

　　作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。

　　众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。

　　要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。

　　在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。

　　一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。

　　要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。

　　但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的成本之下，早已失去竞争优势。与此同时，香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间，极为逼仄。

　　另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本极高，大量中产阶级终其职业生涯，也不过堪堪供完一套房子。

　　据说，香港“豪宅”的标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。

　　朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾经问过一个香港小妹，香港房子这么贵，年轻人结婚怎么买得起。小妹说，租房啊，或者去新界买一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室，很宽敞啦！300万港币左右，首付只要１成！”

　　超过20万香港普通民众，则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位，有的“劏房”里住着一家几口，所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床，分租给不同个人，人均活动空间两平米左右。

　　香港的确有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前，政府每年修建的廉租房为两万个单位，居民提出申请后，最快得排队等到上七年，甚至要等上十二三年。

　　生活成本极高；供不起住房；本地产业不振，找不到好工作；贫富分化日趋严重；香港很多年青人看不到希望……“占中”，就是在这样一个背景发生的。

　　在香港，高房价的恶果已经看得很清楚了：它未必以崩盘的形式出现，但成本依然高昂；它透支着老百姓的精力与财富，也必然透支一个经济体的潜力，甚至会激发社会矛盾。

　　经济学原理告诉我们，所谓垄断利益最大化，就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余，下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度，榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有，如果金融机构风控做得好的话。

　　沉重的龟壳

　　中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间，但实际上丝毫没有可乐观之处。

　　在中国不但未富先老，而且未富先“贵”：房价贵，人工贵，看病贵，同样质量的商品都比美国贵……

　　中国经济30年高速发展没有秘密可言，无非是制度红利，人口红利这些因素。所有的红利概括起来，其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升，竞争力锐减，高房价难辞其咎。外需还在那里，只是不见得再买中国制造而已。

　　和香港的情况一样，高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒，从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右，高房价至少“贡献”了一半。

　　更何况，香港的税制简明、所得税低，中国的宏观税负则高得惊人，“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压，转而在他国建厂甚至整体搬迁的，不在少数。有去东南亚的，有去印度的，甚至有去美国的。

　　美国次贷危机之后，外需真的回不来了吗？国际市场真的对产品没有需求了吗？需求还在那里，没变太多，也没变太少，只是满足需求的供给者，不见得还在中国而已，有不少已经撤出或者正在（考虑）撤出了。

　　可控的供地制度维持房价不崩盘，却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场，可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标，但确实是地产市场价格畸形的有效指标。

　　地产市场对价格扭曲不反应，其他市场和产业却会反应，于是我们看见了“产业转移”，不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。

　　正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整，却也因为不调整，给整个国民经济累积了极高的代价。

　　怎么办呢？中国的高房价发展到现在，已经积重难返了。我对房价是否崩盘，不再那么悲观了，因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场；但是我对中国经济的前景，却是更加悲观了，同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。

　　多么沉重的负累！而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”，艰难前行。

　　崩或不崩，代价都在那里，无处可逃，无药可解。（The End）

话题：