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房价之谜(六)| 未富先“贵”,代价沉重

  上期回顾:

房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

房价之谜(二)| 高房价是被什么撑起来的?

房价之谜(三)| 中国房价到底“合理”吗?

房价之谜(四)| 房价会怎么走?

房价之谜(五)| 房地产调控真相

此为本系列终篇

  “香港病”
  在此可以阶段性小结一下:从供地制度到调控政策到房地产市场,政府可以不断修补、自洽、自high;房价稳定增长,没有崩盘,在可见的将来也能自我维持。看起来,so far so good。
  最可怕之处也就在于此,高房价稳定可持续,代价无法逃避,也无药可解。
  政府依靠卖地得到了不菲的财政收入,但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此,代价极为沉重。
  作为中式供地制度的起源地,香港是一面最好的镜子。
  众所周知,香港的税法简明而所得税率很低,连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而,香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价:香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’,在资本主义经济里举世无双。
  要知道,高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子:你要到周边的菜市场买菜吧?菜市场摊位有租金吧?地价一上来,租金跟着上来,把菜价也给顶上来。你没得挑,因为周边菜价都涨;生活成本上来,劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来,能不涨价的东西就很少了。
  在举世无双的“暗税”之下,香港举步维艰。
  一方面,香港的地价在全球称王。但除了地产之外,其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了(顺便提一句,现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方);“数码革命”吗?还有谁知道有这么一回事?过去十几年,托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福,香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减,香港也随之疲态毕现。
  要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势,香港地产的天价是无论如何也撑不住的。
  但是光撑住又怎样?其他行业在这么高的成本之下,早已失去竞争优势。与此同时,香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间,极为逼仄。
  另一方面,香港的生活成本尤其是居住成本极高,大量中产阶级终其职业生涯,也不过堪堪供完一套房子。
  据说,香港“豪宅”的标准是,卧室里面放一张床,有三面不靠墙就可以了。
  朋友小花在其《待渡香港》一文中,曾经问过一个香港小妹,香港房子这么贵,年轻人结婚怎么买得起。小妹说,租房啊,或者去新界买一套二三百尺(合二三十平米)的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室,很宽敞啦!300万港币左右,首付只要1成!”
  超过20万香港普通民众,则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位,有的“劏房”里住着一家几口,所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床,分租给不同个人,人均活动空间两平米左右。
  香港的确有完善的住房福利制度,但僧多粥少,不可能雨露均沾。比如,香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前,政府每年修建的廉租房为两万个单位,居民提出申请后,最快得排队等到上七年,甚至要等上十二三年。
  生活成本极高;供不起住房;本地产业不振,找不到好工作;贫富分化日趋严重;香港很多年青人看不到希望……“占中”,就是在这样一个背景发生的。
  在香港,高房价的恶果已经看得很清楚了:它未必以崩盘的形式出现,但成本依然高昂;它透支着老百姓的精力与财富,也必然透支一个经济体的潜力,甚至会激发社会矛盾。
  经济学原理告诉我们,所谓垄断利益最大化,就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余,下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度,榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有,如果金融机构风控做得好的话。
  沉重的龟壳
  中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间,但实际上丝毫没有可乐观之处。
  在中国不但未富先老,而且未富先“贵”:房价贵,人工贵,看病贵,同样质量的商品都比美国贵……
  中国经济30年高速发展没有秘密可言,无非是制度红利,人口红利这些因素。所有的红利概括起来,其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升,竞争力锐减,高房价难辞其咎。外需还在那里,只是不见得再买中国制造而已。
  和香港的情况一样,高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒,从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右,高房价至少“贡献”了一半。
  更何况,香港的税制简明、所得税低,中国的宏观税负则高得惊人,“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压,转而在他国建厂甚至整体搬迁的,不在少数。有去东南亚的,有去印度的,甚至有去美国的。
  美国次贷危机之后,外需真的回不来了吗?国际市场真的对产品没有需求了吗?需求还在那里,没变太多,也没变太少,只是满足需求的供给者,不见得还在中国而已,有不少已经撤出或者正在(考虑)撤出了。
  可控的供地制度维持房价不崩盘,却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场,可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标,但确实是地产市场价格畸形的有效指标。
  地产市场对价格扭曲不反应,其他市场和产业却会反应,于是我们看见了“产业转移”,不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。
  正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整,却也因为不调整,给整个国民经济累积了极高的代价。
  怎么办呢?中国的高房价发展到现在,已经积重难返了。我对房价是否崩盘,不再那么悲观了,因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场;但是我对中国经济的前景,却是更加悲观了,同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。
  多么沉重的负累!而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”,艰难前行。
  崩或不崩,代价都在那里,无处可逃,无药可解。(The End) 
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