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房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

房价,一道难解的谜题,万众关注的焦点。它牵动人们的神经,左右人们的思想,影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈,难以理解,莫衷一是。到底应该怎么认识它?有没有可能把握它?

  作者基于多年的观察和研究,以突破自我的勇气和独特的分析框架,深入探讨有关房价的的方方面面:高房价的基础是什么?为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调?扶摇直上的房价还将怎么走?为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服?为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢,频频被现实打脸?……

  本文覆盖面广,而篇幅甚长。为方便阅读考虑,特分六个部分连载刊出,以飨读者。这六个部分分别是:(一)关于房价和调控的那些错;(二)高房价是被什么撑起来的?(三)中国房价到底“合理”吗?(四)房价会怎么走?(五)房地产调控真相;(六)未富先“贵”,代价沉重。

  本文无意提供标准答案,旨在推进对中国房地产市场的认识。

  ——编者

  “一想到房市,我就陷入到一种浑身瘫软的状态,根本没有心思想房事。 ”

  这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典,因为它激发了无数人的共鸣和心悸。

  房价淘空了太多人的精力和财富,还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子,高企的房价都在影响着你。是的,在方方面面,以各种不同的方式,甚至在不知不觉中,影响每一个人。

  电视剧《蜗居》热播的时候是2009年,在那之前房价已经涨了好几年;在那之后,人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨,什么时候是个头呢?

现在情况有所不同,已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨,三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处,在似乎看到房价“消停”曙光的同时,人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此,一二线城市又会撑多久?

  房价是涨也忧,跌也忧,然则何时不忧耶?

  万众踌躇之际,知心大哥任志强适时挺身而出,再发豪言:房价必涨,有钱就买!

  任志强因为此前对房价走势精准的判断,在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买,已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨,恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房?

  怕呀!总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次,听呢,还是不听呢?

  关于房价,我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件:

  ❶北京,郊区大兴。

  大兴就在北京南边挨着,离城区不远。虽然是郊区,这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目,预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米,最高价甚至达到8.03万元/平方米。

  我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目,原本不应该发言,但是地产最有价值的,难道不是位置、位置、位置吗?郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华,才有如此高的价格呢?

  人们在问:大兴8万,北京城区不得直奔30万了?

  分析人士精彩点评:这个项目拿地成本就比较高,定价7万元也仅是保本,定到8万元其实利润并不高。

  去年2月23日,绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块,实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。

  这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证,悬念是,这么高的价格,市场买不买账?我认为,这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。

  ❷北京,郊区通州,北京城市副中心。

  由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证,预售价格同样令人咋舌:平均7.8万/平方米,最高单价10万/平方米!这还只是该区价格第二高的楼盘。

  对此也有精彩点评:在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天,通州作为城市副中心,北京市政府规划所在地,出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。

  同样精彩的点评是:通州市场经过去年一年的打造,房价高企的基本面已经形成了,年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。

  只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题:那么,经过多年打造的北京城区市场,教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资,现在应该是什么价?

  通州也好,大兴也好,现在就有这么高的房价,到底意味着什么?

  ❸北京,《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。

  任志强就是在这里再发惊人之语:本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。

  任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰:需求还很旺盛,供给却减少了,供不应求的结果可不是房价继续上涨?

  按照这个逻辑,近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控,因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源,同样是抑制了供给。

  这些措施包括:

  银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资;

  新增开发贷趋紧;

  拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;

  暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段;

  中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案;

  去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管;

  ……

  我从2001年开始进行经济报道和分析,重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控,我已经记不清了,对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控,也已经见怪不怪了。

  历次房地产调控真是出乎一般人的理解,越涨越调,越调越涨,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控之后,房价总是先抑后扬,继而“报复性反弹”,剧情十几年不变,政策令人各种看不懂。

  这到底是为什么?

  批评决策者的“低能”很容易,也许过于容易了,所以批评者越来越多。每次调控政策一出,包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员,历来骂声一片。批评很容易,但是这么多年的批评,已经完全不能增进我对这个现象的理解。

  以抑制供给的方式调控房价,适得其反。这么浅显的道理,调控政策制定者难道真的不懂?也根本听不进去别人意见?还是根本没发现房价越调越高?不管怎么说,十几年过去了,总会找到相对靠谱的办法吧?

  腹诽和批评多年之后,我觉得需要换个角度思考这些问题,并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西,因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。

  比如说,也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给?

  又比如说,调控政策确定供地数量的说法,是不是说反了?供地是制度,调控是政策;本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定?更合理的顺序,似乎应该是供地制度先确定供地数量,再在此基础上确定配套的调控政策。

  再比如说,也许政府调控的真正目标(或者说首要目标)并不是抑制房价上涨?

  ……

  ❹香港,七名警察殴打“占中”(占领中环)者被判刑。

  等一下,不是说房价吗?怎么扯到香港警察了?没错,跟警察是没关系,但是跟“占中”却有不得不说的联系。

  香港,那个内地从中拷贝供地制度的地方,以其痛苦的经历告诉我们很多事,并发出警示:房价崩不崩盘,代价都在那里,无法逃避,无药可解。

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