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房价之谜(三)| 中国房价到底“合理”吗?

上期回顾:

房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

房价之谜(二)| 高房价是被什么撑起来的?

  此为本系列第三篇文章


       房价一旦绷不住,会不会崩盘?什么时候会崩盘?这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去,迄今十有余年矣。


       但是中国房价始终没有崩,相反,许多地方的房价还涨得让人越发绝望。

  之所以有“崩盘”的盛世危言,最主要的原因是房价高得“不合理”。那么,什么是“合理的”房价?

  对此,国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是,中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值,却迟迟没有崩盘的迹象。

  这的确是因为中国房地产市场与众不同。

  前文不吝笔墨,分析了一番内地与香港的供地制度,旨在说明,在不同的制度约束条件下,所谓的房地产“合理”价格,会有极大的不同。

  租售比、房价收入比等指标,如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值,往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下,这些所谓的临界值似乎根本没有约束力,以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢,空发“崩盘”警报十几年,年年被打脸。

  小马可以拉大车

  ❶先看租售比。

  我的看法是,在中国的土地制度条件下,租售比的指标意义不那么强,因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。

  通常情况下,房租对房价有很强的锚定作用:房子价格太高的话,人们会选择租房方案,导致房租上升、房价下降;反之,若房价太低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价、拉低房租。这里的前提是,买房和租房是同一个存量房市场,这样两者才有较强的可替代性。

  租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的;而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定,但实际上却有微妙而重要的差异:其价格只是由新房市场(而不是整个房屋市场)的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。

  如上所言,政府收益最大化的选择是控制土地供给数量,提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上,整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。

  房价和房租不是没有关系,只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”,只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。

  中国房地产市场的租售比远低于大多数市场,也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场,中国不是。

  这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别:新房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker,而是price leader。

  99.9%的房屋可能并没有交易,但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元,那么周边房子的价格也大概是这个价,即使它们并没有交易,甚至没有交易意愿。

  所以,拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器,稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看,如果你手里有一套房子,而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万,你还愿意8万卖出吗?你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市,你的房子就不会低于这个价。

  前提是,“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了,存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。

  这个游戏的危险之处在于,房价迟早有绷不住的时候,所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市,尤其是三四线城市,房价超出了购买力,这个游戏已经玩不下去了。那么,一二线城市会怎么样?

  真实情况是,有的地方政府已经玩坏了这个游戏,比如说那些“鬼城”。合理猜想一下,它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示:必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧?

  高度控盘的市场

  ❷再看房价收入比。

  这个指标也很关键,but,again,它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个:

  第一,土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高,但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票,用很少的资金就能把价格拉上去。

  在房地产市场里的含义则是,新房的价格虽然很高,但是数量很少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨,但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然,没买房的人除外……

  第二,全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候,资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。

  第三,刚需。几年前一度流行“逃离北上广”,现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠,有种种不如意,但也有更多的发展机会,更注重个人能力,而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……

  去大城市,就得买房子。这是刚需。

  刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。

  当然,有了上述三个基础,自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。

  但是,正如三四线城市会失去吸引力一样,一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的,那个挥之不去的问题又来了:一二线城市会崩盘吗?

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