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房价之谜(二)| 高房价是被什么撑起来的?

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房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

  此为本系列第二篇文章

  “两地一制”的土地供应

  要看清楚房价,就必须研究中国的土地供应制度,也就不能不提香港的供地制度——内地学习的,正是香港的土地批租制度。

  周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。

  鸦片战争之后,香港的土地成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。

  在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。香港的特别之处在于,官地的规模太大了,除了新界部分农村用地为村民所有,其他港地一律为官地。

  官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。

  当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时,两者竟然一拍即合,内地的供地制度几乎就是香港的翻版:土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。

  内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”。

  “两地一制”最大的特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。

  以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降,你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?

  经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人,还是打着公共利益标签的政府,概莫能外,他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。

  内地各级政府把这一套活学活用,发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王,内地当前的高房价,也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。

  中式地产市场的独特法则

  中式供地制度下的地产市场很独特,尤其是它的供给和定价法则。

  经济学原理告诉我们,“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的;别人卖两块,你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰出市场,剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中,通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。

  “成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末,为了保护粮价,政府“敞开收购、顺价销售”,从农民手里收购粮食,加个比例卖出去。为此,需要严格控制粮食交易市场,确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大,可能供应粮食的渠道不计其数,岂是控制得了的?其结果是,仅粮食收购一项,财政亏损就不下3000亿。

  可见,即便是在总理亲自督战下,政府这样强大的国家机器,想要打赢与整个市场的战争,也是极为困难的。

  但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于,政府有能力消灭其他交易市场,让整个土地市场只有一个供应者,那就是政府自己。

  既然土地市场只有一个供给者,那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点,即控制供给数量,提高价格。土地市场上一个个“地王”,就是在这种背景下出来的。当然,造“地王”者多国企,这是另外一个话题了。

  之所以说中式地产市场独特,是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商,众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源,和其他经济体却有本质差别。

  中式供地制度的“好处”是容易掌控市场,坏处则是弹性不足,市场一家独大,自我调整能力差,无视其他市场的价格信号——后面会讨论,这个看起来不怎么显眼的坏处,多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。

  需求曲线理论上是存在的,但在实际中看不见摸不着,怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢?所以这里就存在两种风险:

  ➤第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大,导致土地流标——前面说过,香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。

  ➤第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商,而房子的购买者是民众,两者并不一致,而且有时间差,即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”,开发商高价拍来的地,盖上房子之后却有可能卖不出去。

  换个学术一点的说法就是,政府在开发商那里兑现了利润最大化,但开发商却把握不住民众的需求曲线,没法兑现利润。

  本来嘛,需求曲线看不见摸不着,哪那么容易把握?

  这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆,人们见得多的是房价又涨了,房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实,许多烂尾的楼盘就可以归入此类。

  而且,凡事总有第一回,单价十万八万即将入市的房子,谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。

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