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房价之谜(五)| 房地产调控真相

上期回顾:

房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

房价之谜(二)| 高房价是被什么撑起来的?

房价之谜(三)| 中国房价到底“合理”吗?

房价之谜(四)| 房价会怎么走?

此为本系列第五篇文章

  我猜想,中国房地产调控政策经过十几年的演进,其目标和手段已经逐渐明晰,政策其实很有其自洽性与合理性。

  说实话,这个想法刚出现的时候,长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。

  粗略一点说,房地产调控的首要目标不是在调控房价,而是在预防崩盘;调控的关键点,其实都是在尽量挤泡沫,把多余的资金驱逐出房地产市场;在此前提下,房价能控制最好,控制不住再用别的手段,比如说行政的、法律的……

  当然,不能忘记一个前提,那就是现行供地制度不能变。关于这个前提,我们后面展开一点分析。

  供地制度决定调控政策

  任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的,因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”,这个判断政府不会认同。

  我尝试从北京市政府的角度出发,理解这件事:

  第一,土地供给是由供地制度决定的,不是由调控政策决定的。通常情况下,调控政策不能改变土地供给;与其说是调控政策限制了土地供给,不如说是先确定了土地供给数量,再制定调控政策来保驾护航;

  第二,对房地产价格和需求起反应的只有政府一家,这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。

  第三,增加土地供应和现行供地制度不兼容,风险也是难以控制的,前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”,后有“鬼城”的教训,殷鉴不远。

  第四,也是非常重要的一点是,北京市执行人口外迁政策,已经是明确的政治任务,减少土地供给是与之相配套的政策;正是这个配套,增加了北京房地产市场的复杂性。

  需要说明一下,这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题,下文会进一步讨论。

  另一个非常值得推敲的,是对政府收紧融资渠道的批评,指责这种方式减少供给,助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是,政府这个举措,一点也不像人们所称的那么“脑残”,相反,决策者相当清醒,而且对土地制度门清,对政策目标门清,对政策手段也门清。

  再强调一次,政府的供地制度是控制供给数量,控制价格。要达到这个目标,不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下,再多开发商,再多资金,得到的还是那几块地。

  因此,收紧地产融资渠道,供给并没有增加也没有减少,需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。

  当然,竞争拍地的开发商和资金越多,对政府的好处是很明显的:地块的拍卖价格更高了,卖地所得随之越多。

  政策的理性与局限性

  由此看来,出于某些考虑,政府看起来有了相当的克制,并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。

  或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高,且不说透支了未来多少年的价格空间,这次的房子能否卖出去,也是心里没底的,更何况,高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。

  严控资金进入房地产市场,不管是开发贷还是房贷,的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲,参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少,越不容易把地价炒的很高,把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲,买房的钱少了,价格也就不容易上去了。

  这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后,香港房价一度重挫70%,但其银行体系由于风控做得很好,并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道,想必主要是出于控制风险的考虑。

  政府为什么不能做得更多?比如说,为什么不加大土地供应呢?

  我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量,只是理论存在,实际上谁也没法确认在哪里,所以只要大体不差,多点少点不是核心问题。

  而维持供地制度的稳定和有效运作,则是不可触碰的底线。所以,无论如何,供地的量不会变化很大,更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中,供地的增加也不见得会导致价格下降,何况单一卖家的市场?

  万一价格真跌了,既得利益者(比如贷款买房的人)资产受损甚至变负资产了怎么办?下次还能顺利拍地吗?财政收入怎么办?更要命的是,供地制度还要怎么运转?

  所以,调低房价,根本不会是政策目标选项;假如政府真有控制房价的能力的话,政策目标选项也只会是:涨多少。可惜,即便政府可以控制地价,也没法控制房价涨幅,就好像小李的飞刀,出手之后就连自己都控制不了。

  调控优先序

  关于董建华当年的“八万五计划”,可能许多人并不了解,或者已经淡忘,但政府负责供地者一定记忆犹新。

  由于我们已经知道的原因,香港房价畸高,普通民众面临极大的居住难题。

  1997年10月,董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房,供不应求,符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套,要将申请等待年限缩短至三年,实现“居者有其屋”的理想。

  “八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革,意味着供地大幅增加,而且几乎是免费的!

  很遗憾的是,我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响,更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路,因为计划宣布两周后,亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加,香港房价到2003年最多下跌70%,大量按揭买房者成为“负资产一族”,董建华的民望陷入低点,最后不得不放弃该计划。

  历史没法假设,如果没有亚洲金融风暴,“八万五”计划是否有希望取得成功?香港是否有可能走出一条不一样的路?但无论如何,“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果,想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道,房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险,大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”,谁也不敢轻易冒这个险。

  简言之,增加土地供给不符合现有供地制度,不符合政府利益,不符合市场既得利益者(包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人)的利益……因此,正常情况下,“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况,没买房的人除外,但那些人还在“局外”,影响相对要弱得多——当然,“占中”这样的极端情况除外。

  现在,我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了:

  默认目标:土地制度的稳定;供地制度的有效运转;保证财政收入;

  首要目标:降杠杆,挤泡沫,尽可能降低金融风险;

  次要目标:房价不要过快上涨。

  现在看来,政府的调控政策,逻辑上是不是就自洽多了?是不是就跟任志强说的那样,一定涨,并且没泡沫了?房价如果控制不好,社会动静有点大的话,还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段,比如说整顿一下房地产公司……

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