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房价之谜(四)| 房价会怎么走?

上期回顾:

房价之谜(一)| 关于房价和调控的那些错

房价之谜(二)| 高房价是被什么撑起来的?

房价之谜(三)| 中国房价到底“合理”吗?

此为本系列第四篇文章

  关于这个问题,我的浅见是,中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段,而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说。

  2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。

  情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

  这其实是人们开始追求更高的生活品质,对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。

  要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

  正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。

  高善文判断,2010年之后,房价的普涨阶段已经结束,开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

  在我看来,这种结构性分化开始之后,还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源,否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。

  另一方面,他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求,而当地也有能力和意愿满足这种需求。

  于是我们看到各地地铁的兴建,学校的翻修,医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。

  这种分化会导致一个正反馈:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化,导致城市间的梯度越来越明显。

  当然,也导致优质城市的房价越来越高。

  于是,我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时,三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资,因为正规的金融机构无人敢问津,这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研,干脆一刀切,三四线城市项目根本不看。

  房价的上涨,已经经过了一个关键的节点,一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落,怎么控制供地,都敌不过经济规律的力量。

  但哪怕是一些著名的“鬼城”,房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产,或者已经变成了银行资产,而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内,很难通过资产降价来达到市场出清,因此这些地方房价不降,就是没有人气。

  中国房价拒绝“崩盘”,因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场,还是一个讲政治的市场。

  那些“鬼城们”玩得太过火,至少有两处败笔:一是供地太“过”,二是金融太松,所以房产又贵又“多”,金融机构深度陷了进去。金融太松,意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地,即土地需求上升(需求曲线发生变化),这些地方政府的理性选择就是增加供地。

  这里所谓供地太“过”的含义是:如果不是金融太松,就不会有这么多的土地供给。另一个含义是:好的项目,一万个也不嫌多;既然是差的项目,那一个也太多了。

  从这个角度看,严控金融,就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训,在此后的调控政策中体现得比较明显。

接下篇:房价之谜(五)| 房地产调控真相

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