房价永远是个有生命力的话题。我们拆解房价之谜，只是个开始，未来还会持续关注这个领域。

——叶伟强

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不少朋友读了《房价之谜》一文之后说，“转了。但是好担心人们看了这篇文章之后房价又涨起来了。

一语成谶。

以北京为首，许多城市迎来新一轮的房价上涨。当然，涨价可能跟上述文章没有半毛钱关系，只是时间上有巧合而已。房价上涨主要还是跟供给相对不足和货币供应充裕有关。北京由于供应更少，所以房价也就涨得更凶。

舆论再次一片哗然。吐槽房价的无数爆文在网上疯转，亲历抢房潮的各种故事刷屏了朋友圈。

南京限购，青岛限购……此前，北京周边的河北小城市涿州、固安早已限购。当然，焦点中的焦点，还是北京。

一时间，“即将出台史上最严调控”的传言甚嚣尘上。

和过去N轮的逻辑一样，房地产加强调控的概率加大了。会不会是“史上最严”不好讲，其实也不难，比以前的调控严一点，就是史上最严了吧？

调控会不会调低房价？这个似乎也不是真正的问题。之所以调控，是因为涨价速度太快了，要踩一下刹车而已。在涨价内在动力澎湃的背景下，还从来没有发生过调控能调低房价的事情。横盘的情况不少，先抑后扬的情况也有，但还是挡不住后面的涨。

如果房价真被调低了，那么，想买房自住的朋友们，恭喜你们，毕竟购房成本还没有一骑绝尘。

真正关键的问题，应该是调控到底会有多严格，会不会严到影响这一轮的房地产复苏，乃至经济复苏？

答案其实就在问题里。政府呕心沥血，引导房地产业“去库存”，不就是为了让它“补库存”，拉动经济增长吗？花了这么大代价，今年初连社会融资额都创了新高，才创造出一个经济复苏的局面，怎容破坏？

说起经济复苏的重要性，我不禁要缅怀一下稍纵即逝的“两会蓝”。两会一闭幕，天气预报即警告北京的空气质量将变差，而据可靠消息称，河北的工厂当年夜里就开工了。

比较靠谱的判断是，调控的概率加大，而且有可能出台比较严格的调控政策。但由于房地产投资是当前经济复苏的主要力量之一，政府不会希望打压过甚。只是，调控力度不好把控，轻也不是重也不是，重了，打压投资，轻了，达不到调控的效果。所以，调控有一定的“过重”风险，但是可以控制。

怎么控制呢？最可能的情况是：

一、调控主要偏重于需求侧，比如说更严格的限购，更高的首付比，更严苛的一二套房购买条件，等等，而在供给侧下手较轻。本来嘛，下手太重了怕影响经济复苏，而且，此前针对地产融资之类就已经出台了大量限制性措施，效果还要慢慢显现。

二、 政策表述可以严格，执行过程也可以相机行事，增加回旋余地。反过来也是成立的：如果调控不够严格，效果不明显，就用其他手段辅助，比如行政的、法律的……

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新鲜出笼的房地产行业数据较好。有几个特点：

一、整体均价下行。销售面积1-2月同比增长25%，销售总额只增长26%，说明价格同比只增长1%。

二、中西部地区销售面积增长达到30%，东部地区只有20%。1-2月县一级的高增长，很大程度上反映了中西部的高增长。

三、东部地区内部，一二线城市同比价格出现下降。

这几个特点放在一起，应该怎么解读？几点看法：

一、房地产“去库存”效果不错，“补库存”效应明显，是经济复苏的重要动力。其中，中西部贡献更大。

二、 整体价格稳住，但是向上的动能并不强劲，很大程度上得益于充裕的货币供应量；价格后续走势也基本取决于货币政策。

三、 一二线城市之所以出现价格下跌，并不一定是受政策打压或者内部需求不足，相反，需求非常强劲，而且许多城市二手房价格飙升。新房价格在这一阶段和上一阶段的价格往往不具可比性，因为位置可能天差地别。

在《房价之谜》中，我提到一个观点，中国城市间的分化会经过一个较长时间的深化期，好的更好，城市间的质量和价格梯度会不断拉大。

具体表现，就是人们会往教育、医疗、交通、环境、安全等配套设施质量更高的城市集聚，而这种集聚会反过来对上述设施提出更加强烈和有效的需求，促进其进一步的投资和发展，当然还有房价的支撑。

中国目前的城市化程度在50%-70%，这个阶段的一个显著特点就是城市的进一步集聚，或者说大城市化。

当年，我编发过谢国忠的一篇专栏文章，该文建言中国应该发展10个三千万以上人口的大城市。

其合理之处在于，大城市化除了在经济上有非常大的规模效应之外，和中国的政治体制和社会文化特点也相当契合。

不合理之处则在于，城市的发展不是靠行政命令规划出来的，经济、政治、文化、交通种种因素怎么影响，产业怎么汇集，人气怎么聚拢，都有其偶然性。政府强令推行，要么做不到，要么事倍功半。

正确的做法是，聆听市场的声音，哪里有需求，就往哪里配合，增加公共设施和公共服务的投资。

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房价的确已经超出经济范畴，成为一个政治现象了。

房价高涨之所以导致许许多多的问题，一个关键的原因是因为它飙升的速度太快。

图片来自《北京新闻》

不管对房价的看法有多大分歧，大家都不反对需求是拉动价格的终极力量，所以，只要中国经济增长，又有这么大的人口基数，一线城市房价向国际大都市看齐是迟早的事情。

问题在于，这个速度太快了。

国际上的大城市，几十年甚至一两百年形成的房价格局，中国的一二线城市只用了十几年就完成了。国外的人们有比较充裕的时间消化房价上涨的影响，“以时间换空间”，人口搬迁，城市分层，过渡得比较平滑。而中国短时间之内经历如此剧烈的变化，难免带来极大的冲击，甚至激发重大的矛盾，人们很难适应和调整。

管理这个过程，很重要。不少人提出，拉高房价是政府“赶人”的手段。这一点没法证实，也没法证伪，很难讨论。因为不管政府的主观动机如何，经济规律客观上起作用的结果，就是会导致不同区位的价格不同，能够支付得起的人们留下来，支付不起的人们另找出路，全世界如此。

退一步海阔天空。

我的看法是，如果政府用高房价赶人的意愿，会是个重大败笔。城市的发展，人气的集聚，是各种因素风云际会的结果，可遇不可求，欢迎和保护还来不及，怎么还能抗拒？

除了北京这样非常明确其功能规划，需要控制甚至外迁人口的城市，我看不出其他城市有任何这么做的理由。如何欢迎和保护？加大基础设施和公共服务的投资。

从历史和国际经验看，至少有两方面的事情可以做：

加大投入，增加城市自身的容量；

发展卫星城市，并加强中心城市与卫星城之间的有效连接；

事实上，许多城市都已经在城市内部基础设施和公共服务上下功夫，这个也很可能成为未来地方政府竞争的一个主战场。

与此同时，特大城市在发展过程中，或者大城市向特大城市发展过程中，不可避免有外溢效应。因此，我们看到东部三大城市圈的蓬勃发展。

更加具体化一点，特大城市周边卫星城——甚至“卧城”的发展，以及卫星城和中心城市之间基础设施的建设，也会是未来一个重要的看点。

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作者为财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编

编辑 | 李爱云