财新传媒
位置:博客 > 叶伟强 > 关于房价,你可以看得更透彻

关于房价,你可以看得更透彻

写在前面

又是房价?

小编问我,咱们难道是要做一个房地产的专业公众号?

当然不是。我们关注重大的、公众关心的问题,在这些问题上分享信息、知识和我们的见解。房地产就是这样一个问题,近期值得我们好好分析。

我们不求工于文采,网上尽有诸多故事和段子精彩纷呈,才华横溢;我们也不追求煽情和激发读者共鸣;我们的价值在于抑制自己的冲动,提供专业的视角,尽量从中立的角度提供冷静的分析,推进对问题的认识。

与君共享,与君共勉。

——叶伟强

周四(前天)中午,巨会读发了一篇很有信息量的文章《房价啊,您老悠着点》,预告了房价调控的下一步走向;

当天下午,我们喝阻了几个朋友的购房冲动,因为我们判断,“最早周五,最晚下周三,这几天就是出台调控政策的窗口期”;

周五(3月17日)下午,北京楼市调控升级,实施“认房又认贷”政策,二套房首付比例提至60%!

如期而至!又是一个“史上最严”

本情节并非虚构。如此巧合,纯属逻辑必然。

为什么这么说?

调控新政

北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

◆ONE◆为什么这个时点调控?

〖摘要〗

最早周五,最晚下周三,必出调控政策;周五可能性最大

因为北京的房市“实在太疯狂了!”

有多疯?

刷爆微信圈的煽情故事、精彩段子,我一般当做娱乐和舆情动向参考看,不能完全作为判断的依据。好吧,那就来一个真实的——前同事的卖房故事……

因为工作变动的关系,她搬到了上海,所以想卖北京的房子。作为卖房的菜鸟,她恶补了攻略,咨询了朋友,学会了“在同等户型成交价格的基础上加50万标价”。

她查了链家的价格,同等户型的差不多470万,就以520万的价格上周五挂出。

当天,有人连房子都没看就要买,惊得菜鸟立马缩了回去,加了30万又挂出去。

过了几天,一对夫妻要以这个价格买。房子如此抢手,菜鸟都有点不知所措。由于人在上海,她并不太了解北京情况,跟对方视频会谈之后,发现买意坚定,心里不免嘀咕,“难道是因为我挂的太便宜了?”颇为后悔当初怎么不加价100万?

殊不知,朋友们就在群里告诉她,“直接加价100万,就是现在普遍的做法”。

群里公认的“房哥”告诉她,这是因为没房源,很多小区最近一个月根本没房子卖。“链家网的记录滞后一个月左右,最新成交一般不上架。所以你看的价格偏低了”。

“房哥”补充说,“另外,我相信要买你房子的人,肯定被放了好多次鸽子。所以,看到有个靠谱的实在房源,加价就认了。

胜读十年书!北京看起来真是缺资产呢。那就先不卖了吧……

就是在这种疯狂的氛围下,周四下午,几个犹豫了很久的朋友,被涨价狂潮裹胁得实在不能自己,咬牙跺脚决定出手买房。我们尽管无比体谅他们下此决心的不易,还是毅然决然地拦住了他们。

“最早明天(周五),最晚下周三,必出调控政策。”

这个判断基本来自经验和对政府决策流程的理解,也有比较靠谱的依据:

➙第一,房价短期内涨得实在太凶,远超以往,不但舆情沸腾,想必更超越了决策者的底线。政府迫切需要早出手早表态;

➙第二,两会期间不能出,两会结束后第一天出也有点难看。所以尽管北京涨势更凶,出手调控却在上海、深圳等地之后;

➙第三,要在习主席访美之前出。美国已经明确,邀请习主席4月中旬访美,时间未定。既有此重大行程,调控政策当然要赶在此前尽早出。

从种种迹象看,调控政策很可能早已走完决策程序,只等宣布。周五的可能性最大,因为这是两会后适合宣布的最快日子,也因为周末可以让人们有时间消化消化。

◆TWO◆为什么这么调控?

〖摘要〗

万一效果不好,那就八九月份再加一轮调控。还会出什么招?

既要控制房价,又不能因此压制了经济复苏的势头,怎么办?

政府呕心沥血,引导房地产业“去库存”,不就是为了让它“补库存”,拉动经济增长吗?花了偌大代价,今年初连社会融资额都创了新高,才创造出一个经济复苏的局面,怎容破坏?

由于房地产投资是当前经济复苏的主要力量之一,政府不会希望打压过甚。这个调控力度委实不好把控,轻也不是重也不是,重了,打压投资,轻了,达不到调控的效果。所以,调控有一定的“过重”风险,所以需要控制。

怎么控制?

➀调控偏重于需求侧,所以有更严格的限购,更高的首付比,更严苛的一二套房购买条件,等等,而在供给侧下手较轻。下手太重了怕影响经济复苏,而且,此前针对地产融资之类就已经出台了大量限制性措施,效果还要慢慢显现。

➁政策表述可以严格,执行过程则可以相机行事,增加回旋余地。反过来也是成立的:如果调控不够严格,效果不明显,就用其他手段辅助,比如行政的、法律的……

以上描述,其实是周四中午所发文章《房价啊,您老悠着点》(敲黑板,看原文链接补充信息啊!)的内容,和周五的真实调控政策精神高度一致。

我觉得可以再补充第三点:实在效果不好,那就八九月份再加一轮调控。

万一这轮真的还需加码,或者以后再调控,有什么招?

政府选择的余地并不多,大致只有这么几招:

➀继续收紧房贷条件,控制居民加杠杆。

➁进一步限制企业融资,提高资金成本。 

➂加大高价楼盘网签限制,增加其交易成本。

也就这些招数了吧?哦,对了,不排除政府增加自住房的土地供应。对此,我们要密切关注,也非常值得关注。多大量啊?公益性的还是盈利性的?能否走出一条出路来?……

◆THREE◆调控政策会导致什么后果?

〖摘要〗

这一轮全国范围大城市的地产牛市基本结束。但其房价长期仍有上涨动力。三四线城市情况如何,视其调控政策而定。

现在调控政策已经出台,应当如何解读呢?

➀二套房认房又认贷:已有首套或有贷款记录的,执行二套政策——投资和改善性购房受到直接打击,融资受阻,购房需求降低,交易量会大幅下降。

  • 普通二套房的首付加高至60%。由于北京均价已过6万元,如果购买100平米的二套房,首付最低将达360万元!而去年北京的户均房贷额度不过是144万元。更何况,非普通二套房的首付高达80%!

  • 这使得许多人通过“假离婚”等绕开政策的方法不再可行。

  • 二手房市场会大幅降温。大量的二手房交易是由改善性购房驱动的,这种交易往往是以旧换新,即先卖房后买房,交易链条可能非常长,涉及的人数众多,一个房子的成交往往取决于买家自己的房子能否顺利售出。新政一旦施行,许多人马上不具备购房资格,或者购房成本大幅上升,导致原来的交易链条断裂。

  • 由于改善性购房的需求被冻结,不能“换新”也就不会“卖旧”,所以房子的供给会下降。需求和供给同时下降,市场进入观望期。

贷款期限最长不得超过25年。此举是为了加大购房早期支出,抑制需求;购房者要么加大首付额度,要么增加每月房贷支出。

企业购买的商品房需满3年以上才能再交易,而且如果卖个给人,需受制于限购政策。因为企业加杠杆购房的路数普遍多于个人,这项规定实质上是禁止以企业名义购买的房产通过快速买卖牟利,作用等同于去杠杆。

学区房受影响最小。后面会有一个小节专门谈谈学区房。

整个市场交易封冻,会出现一段观望期。新房很可能比二手房更早出现价格回落,因为房企的融资成本普遍较高,资金链最先绷不住的开发商会率先降价,当然也不排除有能力拿到低成本资金的房企硬抗到底的情况。

小结:继北京之后,广州、郑州等地也纷纷出台调控政策。以此为标志,这一轮全国范围大城市的地产牛市基本结束。但其房价长期仍有上涨动力。三四线城市情况如何,视其调控政策而定。

对此,网上有个神评论:每次调控,都是符合条件者的一次狂欢;政府帮你压价,你不上车,对得起谁啊?

政策出台当晚注定要成为无数人的不眠之夜。

有一个朋友四天前签约买了一套1000万的房子。新政一出,整个交易链条就断裂,链条上的许多人要么不再具备买房资格,要么支付不起更高的首付款。

他因此被迫违约。四天,20万的违约金;能否以政策变动的不可抗力为由索回违约金,还是一件很考究能力的事情。

现在的房产交易链条之长,令人心慌。一处房子能否成交,往往取决于买家能否顺利地把自己的房子卖出去,许多情况下就成了连环套甚至是死循环。

与此同时,网签需要人合规、房子合规。人合规,就要求离婚获得指标;房子合规,就要求提前还贷、解除抵押;等等。这些都需要时间。解除抵押一般一个月办不完,全部弄合规至少两个月。

春节后的交易,有几个能做完网签呢?违约事件一箩筐,善后事情何其多!

这就是为什么我们要喝阻那几个朋友的买房计划,尽管他们下定这个决心有多么的不容易。

◆FOUR◆一分为二看房价

〖摘要〗

这是一个公平的游戏,自己选择,输赢各安天命;但这也是个不公平的游戏,后来参与的人想玩,却连筹码都买不起。

写完《房价之谜》,我不无得意地对朋友说,写这篇文章逼我思考,想清楚了许多以前不清楚的事情。

我还说,如果早做努力想清楚这个问题,早早就可以坚定买入大量房产发财了,甚至应该举债买房。

真的是这样吗?

这里有着非常事后诸葛亮的味道。房价不败的神话背后,并不是只有政府独家经营土地这一项条件,强劲的需求也是至关重要的。

没有30年年均10%的GDP增长和社会财富积累,光靠垄断就能把房价顶上天?

可是事先谁能确信,中国经济能有这么长时间的高速增长和财富积累?

扪心自问,我并不能未卜先知。所以,即便我早早就破解房价之谜,还是未必有勇气下此大注。

如果学问做得更好一点,观察力更强一点,比如说,我看到国人全球血拼,去日本买回大量的马桶盖,再联系到3万亿的外汇储备,以及由此导致的外汇占款和超发的货币,也许对中国巨大的购买力和房价有更多的信心。

但是我也没能买房发达。除了认识水平之外,胆识和行动,都缺一不可。

我的一个大学同学,本世纪初的时候在方庄买了11套房,当时的首付比例极低,几乎可以忽略。卖房子的人呢?是一个香港的开发商,因为并不看好北京房市,所以甩卖之后就撤离了。

不同的判断,不同的行为,导致不同的结果。

房价扶摇直上的十多年间,其实大多数人都有机会,只是抓住机会的人要少得多。

现在单价6万的时候人们觉得贵,几年前单价2万的时候也觉得贵,更早的时候单价5千的时候还是觉得贵。回顾那些没有抓住的机会,你能说,当时的谨慎一点道理都没有?

可以说这是一个公平的游戏,都是自己的选择,输赢各安天命;但这也的确是个不公平的游戏,后来参与的人想玩,游戏的价码已经太高了,他们连筹码都买不起。

所以,对于“买不起房”的现象,我始终一分为二地看,有社会的原因,也有个体的原因。常带敬畏之心,不敢戏谑,不敢煽情。

所以,对于那些刷爆微信圈的煽情故事、精彩段子,我始终在欣赏时保持一定的距离。它们往往才华横溢,令人拍案叫绝,很有娱乐和判断舆情动向的价值。

如果能加入冷静的批判、专业的分析,那就更好了,尤其是当它们不能增加我对问题的理解的时候。

所以有时候我们需要唱唱反调。

比如:

➙爆文:亲历抢房潮的故事——我可以说,我刚就讲过一个身边朋友的卖房故事,不就是没那么煽情么?

➙爆文:既然读了清华北大都买不起房,为何还要买学区房?——我可以说,买了学区房就能读清华北大吗?

➙爆文:你以为你在买房,实际上你买的是一个“阶级”——我可以说,房价成为关注焦点之后,就容易被各种拉郎配,说什么话题都想用它装点门面啊?

➙段子:一哥们在出租车上打电话给朋友,痛诉自己买不起房。出租司机静静地说,我就是个开车的,啥也不会,就靠拆迁拿了几套房。你们高材生才是国家的栋梁,如果连你们都只想着买房,那么这个国家真的没有希望了——我可以说,国家的栋梁要是连买房都不能想,那还有什么希望?

冷静和专业,是我们的价值所在。

我在《房价之谜》开篇说,此文旨在推进对这个问题的认识和讨论。文中批评供地制度,认为这是当前房价困局的根源,但并不是为了批评而批评。

任何一项制度,都有其路径依赖和特定的历史必然性。我们可以批评,土地财政是如何不可持续,以及带来多么沉重的经济与社会负担,但也需要看到,学自香港的供地制度其实是当时中国的一个自然甚至是必然的选择。

而且,在中国经济启动时,乃至后来相当长的时期内,它都发挥过重要的作用,包括基础设施的建设,各种项目的启动经费,财政的正常运转,各种转移支付和民生工程,等等。

只不过,在不知不觉中,甚至在难掩的自满中,土地财政已经积重难返了。没有退路了,中国需要以极大的勇气去积极走出一条新路,摆脱对土地财政的依赖。

是的,我们以后也会进一步展开对土地财政的专题讨论。

◆FIVE◆学区房定价逻辑

〖摘要〗

你可以把学区房理解成一个回报足够高的理财产品。学历,那是什么?为什么一定比学期房值钱?

还有一篇爆文:为什么学区房值钱,而学历不值钱?这是一个例外,我不唱反调,还很愿意和大家分享。

关于学区房的定价,除了符合房价定价的一般规律之外,还有自身特殊的定价逻辑。

需要说明,这不是我的发明。下面的内容来自塞冬(尊重保护原创!)。

我们假设某个银行推出这么一款理财产品

➀300万起购,6年后赎回;

➁每年还需投入30万,持续6年;

➂不承诺保本,但根据历史经验,大概率保本且收益跑过市面上其他理财产品;

➃所有合法出生子女,均赠送中关村一小学位;

➄赠送北京四环60平老房子6年免费使用权。

这款理财产品的名字就叫:“北京-海淀-中关村南路-东南小区60平 2室1厅-850万”——注意,这个价格比前面的数据加总还高出一截,似乎有点对不上,但原文如此。

如果该理财产品不限购,敞开供给,每年愿意买且买得起的人会有多少?是滞销还是抢手?你愿意买吗?

本文首发于公众号“巨会读”,我们将会与您共享有价值的信息、知识和见解。

作者为财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编

编辑|Savannah张婧

更多优质好文分享尽在[巨会读]

推荐 22